Een buitenverblijf via erfpacht kopen?

Als u een buitenverblijf koopt, verwerft u daar de eigendomsrechten op. U koopt dan zowel de grond (of een aandeel daarin als het over een appartement gaat) als het gebouw. Als u een erfpacht koopt is dat niet het geval. De rechten die u verwerft zijn in dat geval beperkter.Wat koopt u?Bij een erfpacht wordt u geen eigenaar van de grond (of een aandeel daarin) waarop het gebouw staat. U krijgt op die grond enkel een erfpachtrecht. Dat recht laat u toe de grond gedurende een welbepaalde periode te gebruiken alsof u er zelf eigenaar van bent. U wordt integendeel wel eigenaar van het gebouw (of een deel daarvan bij een appartement) dat op die grond staat.Bij het einde van de erfpacht zal u de opstallen (bv. uw appartement) dienen af te geven aan de eigenaar van de grond zonder dat u daar in principe een vergoeding voor krijgt (tenzij er andere afspraken zijn).Wat zijn uw rechten?Als erfpachter hebt u het volledige genot van het onroerend goed dat u in erfpacht koopt. U mag dat gebruiken alsof u er de eigenaar van bent. U mag dit on - roerend goed ook verhuren. U kan het verkopen, er iemand vruchtgebruik op geven, er verbouwings- en/of verfraaiingswerken laten uitvoeren enz. De (nog resterende) erfpachtrechten gaan bovendien bij uw overlijden over op uw erfgenamen.In het contract dat u bij de aankoop van de erfpacht afsluit kunnen deze rechten beperkt worden. Bovendien kunnen er in het contract allerhande clausules worden opgenomen over de ontbinding van het contract, kan de overdraagbaarheid van de erfpacht worden beperkt enz. Het is dan ook belangrijk er de contractuele voorwaarden grondig op na te lezen en af te haken als u meent dat uw rechten te beperkt zijn. Laat u tevens adviseren door een notaris of een jurist met kennis van zaken.U hebt als erfpachter ook een aantal verplichtingen. Zo moet u de vergoeding voor de erfpacht betalen, het onroerend goed onderhouden en de gewone herstellingswerken uitvoeren. Bovendien moet u alle belastingen die inherent zijn aan het goed of aan het gebruik ervan betalen.Hoeveel betaalt u?Omdat u geen eigenaar wordt van de grond hoeft u voor deze grond op zich geen koopprijs te betalen. U betaalt wel de prijs (bv. de oprichtingskost) van de gebouwen. Daarnaast betaalt u voor het recht van erfpacht aan de eigenaar van de grond een vergoeding. Die kan bestaan uit een jaarlijks te betalen bedrag dan wel een som ineens. De totale prijs van de aankoop van de erfpacht zal dan ook (iets) lager liggen dan de prijs bij een aankoop in volle eigendom.U moet bij de aankoop van een erfpacht ook langs een notaris passeren om daar een notariële akte te laten opmaken. Op de transactie moeten ook rechten worden betaald. Die zijn beperkter dan bij een gewone verkoop.Hoelang duurt de erfpacht?Als het om een nieuwbouwproject gaat beslist de verkoper van de erfpacht voor hoelang hij die aanbiedt. De wet geeft enkel een minimum- en een maximum - termijn aan dat de erfpacht mag duren. Meer bepaald mag de erfpacht niet worden aangegaan voor een periode van minder dan 27 jaar en voor meer dan 99 jaar. Op het einde van de erfpacht kan die worden verlengd. Voor u als koper is het van groot belang dat de termijn voldoende lang is.U kan uw rechten op de erfpacht later op uw beurt opnieuw verkopen. Weet wel dat u enkel de resterende termijn kan overdragen. Dat betekent dan ook dat als u zelf een erfpacht koopt van iemand die deze aanvankelijk kocht (en overdraagt) het zeer belangrijk is om na te zien wat de resterende termijn van de erfpacht nog is. Koopt u bijvoorbeeld na 20 jaar de erfpacht van iemand die deze oorspronkelijk voor 60 jaar verwierf, dan houdt u 'maar' 40 jaar over.De voor- en nadelenHet grote voordeel van een erfpacht is dat u minder betaalt dan ingeval u het onroerend goed gewoon aankoopt. Ook de rechten die u op de aankoop van een erfpacht betaalt liggen lager dan bij het aankopen van een eigendom. Nochtans hebt u gedurende de duur van de erfpacht zowat dezelfde rechten als een gewone eigenaar.Langs de andere zijde heeft een erfpacht ook een aantal nadelen. Indien u uw erfpacht wil verkopen zijn er vooreerst meestal minder gegadigden dan bij de verkoop van een 'gewone' eigendom. De prijs die u kan krijgen kan dan ook wel eens tegenvallen. Bovendien ligt een erfpacht bij heel wat mensen 'gevoelsmatig' nog wat moeilijk. Hoewel u uiteindelijk ook heel wat betaalt, wordt u nu eenmaal geen eigenaar van het pand.